От жаркого лета к обычной осени. Петербургские застройщики ждут традиционного сентябрьского роста спроса на жилье
Ключевая ставка снизилась, упали ставки по ипотеке — и интерес к покупке жилья в новостройках вырос. И хотя по сравнению с прошлым годом все выглядит не так радужно, но в июне и июле продажи росли по сравнению с весной. Застройщики надеются, что осенью этот тренд сохранится и закрепится.
СРО А «Объединение строителей Петербурга» опросило ведущие строительные компании города, чтобы узнать, каковы сейчас настроения на рынке жилой недвижимости.
Ипотека по максимуму
Рост активности покупателей с июня по август происходил на фоне резкого падения в апреле и мае.
— Начиная с июня наблюдался постоянный рост активности покупателей, — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — К концу лета мы вышли на объемы продаж, существенно превышающие наши плановые ожидания и фактически в два — два с половиной раза превосходящие объемы продаж поздней весны. Это заставило нас задуматься о выводе на рынок в скором времени ряда новых проектов, старты которых были отложены в первой половине года.
— Лето началось традиционно спокойно, но закончилось в положительной динамике. Уже в июле мы отметили оживление, а в августе оно стало ярко выраженным, — рассказывает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой».
Продажи в объектах «Главстрой Санкт-Петербург» — «Северная долина» и «Юнтолово» выросли в августе на 40–50% в зависимости от проекта по сравнению с показателями июля. Как и ожидалось, наиболее динамично восстанавливается спрос на одно- и двухкомнатные квартиры. Но Юлия Ружицкая отмечает рост интереса и к компактным трехкомнатным квартирам. «Происходит это благодаря тому, что разница в размере ежемесячного платежа за счёт субсидированной ипотеки, например, между одно- и двухкомнатной квартирой, незначительная, — поясняет она. — Ранее, до появления субсидированных ставок, платежи по ипотеке на разные типы квартир сильно отличались. Размер зависел от суммы договора, разница от суммы в 5 млн рублей и 8 млн рублей была ощутима для клиента. Сегодня с помощью субсидированных ставок при прочих равных покупатели выбирают большую площадь при соразмерном ежемесячном платеже».
— Мы находимся в плановых показателях по продажам. По итогам первого полугодия 2022 года компания по оценке выручки вошла Топ-10 девелоперов, работающих в Ленобласти, нами было реализовано 289 квартир на сумму 1980 млн рублей. Объемы продаж по городским проектам также находятся на хорошем уровне. Спрос можно уверенно охарактеризовать как стабильный, — поделился Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
— Этим летом от месяца к месяцу мы наблюдали активизацию спроса: объем продаж Setl Group заметно превысил показатели весны, в августе рост на 50% к маю, — комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — В целом на рынке продажи в августе выросли к июлю в среднем на 7%. На рынок этим летом было выведено довольно много разнообразных проектов — в целом уровень нового предложения соответствует традиционному объему пополнения в спокойные периоды — около 300–350 тыс. кв. м ежемесячно и около 1 млн кв. м за 3 месяца.
— После затишья двух весенних месяцев рынок активно отреагировал на обновленные ставки, ипотечные программы с господдержкой и совместные с застройщиками программы с субсидированными ставками, — говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — Ипотека стала основным драйвером продаж. Одновременно с этим заметно усилилась роль взаимодействия застройщиков и агентств недвижимости: помимо привычного сотрудничества в продажах, которые дают уже 50–60% от общего числа сделок, набирают обороты программы trade-in, позволяющие реализовать имеющийся объект недвижимости и стать участником долевого строительства. Сейчас мы видим во всех объектах положительную динамику в продажах и предполагаем, что она сохранится и во втором полугодии. По словам Екатерины Немченко, повышенный интерес покупатели проявляют сейчас к квартирам в готовых проектах и находящихся на завершающей стадии строительства.
Ян Фельдман тоже отмечает, что в структуре сделок преобладает ипотека (в проектах компании она доходит до 90%) и возросла доля агентских продаж.
— Это закономерно — в период нестабильности риелторы выступают дополнительным гарантом правильного выбора и надежности застройщика. При этом платежеспособность населения снизилась. И тут на первый план выходят субсидируемые программы, доступные ипотечные ставки и собственные предложения от застройщиков по снижению ежемесячного платежа, — говорит эксперт.
— В июле — августе мы фиксируем рост продаж — в июле прирост 28% относительно уровня июня, и по нашим продажам в августе можно сделать вывод, что темп продолжает прирастать, — подтверждает общую тенденцию Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI, — продажи по-прежнему поддерживает ипотека, в том числе по субсидированным застройщиками программам.
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», говорит, что рост объема продаж наблюдался начиная с июня.
— Общий объем реализации недвижимости компании в летние месяцы составил 3,85 млрд рублей, а с января по август — около 10 млрд рублей, — отметил он. — Доля ипотечных сделок за летние месяцы в среднем составила более 80%. Основным драйвером стала ипотека с господдержкой. В начале лета наша компания, совместно с банками-партнёрами, запустила новые программы субсидирования ипотеки.
Ипотека по-прежнему преобладает в структуре продаж, достигая рекордных показателей по доле. По словам Сергея Терентьева, по некоторым объектам до 90% сделок заключаются с привлечением того или иного ипотечного кредита: востребованы все программы — от классической льготной ипотеки до совместных программ банков с застройщиками.
— Доля ипотеки — максимальная за всю историю наблюдений — 88%, — подтверждает Ольга Трошева. — Большинство покупателей выбирают льготные программы, в первую очередь совместные программы застройщиков с банками.
Например, как отмечает Елена Петропавловская, в проекте Ultra City сегодня до 50% сделок — это именно субсидированная ипотека. «И в целом по рынку доля ипотеки продолжает расти: в комфорт-классе она уже составляет выше 80%», — соглашается она.
Ещё один тренд — борьба банков в сегменте ипотеки. «Финансовые организации активно конкурируют между собой, в том числе по величине процентной ставки, предоставлению индивидуальных условий, дополнительных преференций, — комментирует Юлия Ружицкая. — За счёт чего доля лидеров рынка ипотечного кредитования последних лет снижается».
Осенние ожидания
Каких-то серьезных перемен осенью на рынке недвижимости не ожидается, если не произойдет никаких глобальных потрясений.
— Несмотря на кризисные явления, застройщики не отказываются от своих планов, получают разрешения на строительство, продолжают строительство начатых объектов и выводят в продажу новые объекты, — говорит Екатерина Немченко. — Внимание покупателей давно сместилось в сторону новостроек, этому есть ряд причин: возможность широкого выбора, интересные условия по ипотеке, возможность экономии, рассрочка платежей и т. д. С учетом проектного финансирования, риски недостроя минимизированы, покупка у надежного застройщика по отработанной и защищенной законодательно схеме гарантирует получение ключей в заявленные сроки.
При этом для роста спроса необходим, в первую очередь, рост платежеспособности населения. В настоящий момент серьезных предпосылок для глобального роста цен на рынке жилья нет, но увеличение стоимости предложения по мере изменения готовности объекта и сокращения товарного запаса безусловно сохранится у всех застройщиков, отметила Екатерина Немченко.
Не ждет кардинальных перемен осенью и Елена Петропавловская: «Осенью названные тенденции будут продолжаться: это аккуратный выход новых проектов, сохранение или небольшой рост объема продаж (вследствие начала активного делового сезона), сохранение или небольшой рост цен». По ее словам, цены свой рост замедлили, происходят небольшие корректировки в сторону повышения, но это либо за счет вывода в продажу более ликвидного товарного запаса, либо в качественных проектах, где продажи не сильно сократились. Например, в ЖК Ultra City в сентябре подняли цены на оставшиеся в продаже однокомнатные квартиры.
Новые проект стартуют, но аккуратно, небольшими объемами, говорит Елена Петропавловская. Так, RBI в начале сентября вывел в продажу проект «МИРЪ» на Миргородской улице. «Главстрой Санкт-Петербург» осенью пополнит предложение в двух новых кварталах экорайона «Юнтолово».
«Строительный трест» планирует осенью открыть продажи нового лота жилого квартала «Наука», расположенного в Калининском районе, — первый корпус был выведен на рынок в мае.
— Что касается спроса на жильё в новостройках, то он, по сравнению со второй половиной весны текущего года, уже значительно вырос, при этом цены сейчас вышли на плато, и их дальнейшая корректировка будет зависеть от текущей стадии готовности, — комментирует Сергей Степанов.
— Мы не видим факторов, которые могли бы привести к замедлению активности на рынке в течение осени, если ситуация в экономике продолжит развиваться в текущем ключе, — отметил Сергей Терентьев. — Одна из причин — сокращение числа инструментов для сохранения и приумножения средств. Фондовый рынок пока сжат и малоинтересен для большинства россиян, депозитные ставки вернулись на уровень прошлого года, валюта потеряла свою привлекательность. В то же время жилая недвижимость сохраняет свои позиции, а практически замершие в текущий момент цены делают вхождение на этот рынок более комфортным для покупателей.
Однако чем более будет активизироваться спрос в ближайшие месяцы, тем выше вероятность ускоренного роста цен, считает Сергей Терентьев. В связи с этим сейчас — один из удачных моментов присмотреться к первичному рынку недвижимости, какими бы ни были причины для покупки: улучшение жилищных условий или сохранение денежных средств.
По мнению Яна Фельдмана, рынок вряд ли вернется к докризисным показателям. И как раз итоги осенних месяцев покажут, как скоро отрасль реабилитируется. «Пока многие покупатели занимают выжидательную позицию, спрос продолжает снижаться, темпы вывода новых проектов замедляются из-за санкций и жесткой системы проектного финансирования. Но в целом рынок постепенно стабилизируется, застройщики приспосабливаются к изменившимся условиям работы — выстраиваются новые связи с поставщиками, активно ведется работа по импортозамещению материалов и оборудования. На этом фоне строящаяся недвижимость продолжит расти в цене — на это влияют снижение ставок, по-прежнему имеющие место сложности с логистикой и растущая себестоимость строительства», — уточняет эксперт.
— В настоящий момент сегмент новостроек продолжает оставаться рынком покупателя и зависит от финансовых возможностей клиентов и их благосостояния, — считает Юлия Ружицкая. — Клиенты должны быть уверены в завтрашнем днем и стабильной работе.
Ольга Трошева отмечает, что осенью традиционно все ждут оживления спроса на рынке: люди возвращаются из отпусков, в город приезжают студенты и их родители, активизируются региональные покупатели. «Летом застройщики Петербурга активно выводили на рынок жилье, а Setl Group, к примеру, запланировал еще несколько стартов и на осень текущего года, — рассказывает Ольга Трошева. — Поэтому выбор у покупателей большой — представлено новое жилье в различных локациях и разных бюджетов, от проектов комфорт-класса до эксклюзивных вариантов жилья в проектах сегмента премиум. К тому же на рынке продолжают действовать удобные ипотечные программы — совместные программы застройщиков с банками — со ставками от 0,1% и, соответственно, комфортным ежемесячным платежом».
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», основной объем нового строительства преимущественно будет локализироваться на пригородных территориях. Это новый виток развития «ЗАКадья».
